Esnaf İşyeri Dükkan Kiracı Hakları, Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Dükkan kiracı hakları; Dükkan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “çatılı işyeri” olarak geçmektedir ve bahsi geçen kanunun ilgili maddelerinde konut ve işyeri kiralarına özgü düzenlemeler bulunmaktadır. Esasen konutlara getirilen düzenlemelerin aynısı işyerleri için de geçerlidir, kanun koyucu ikisini birlikte düşünüp maddeleri düzenlemiştir. Konutla ilişkili olan düzenlemelerden ayrılan en önemli farkı; TBK Madde 315/2’de yer alan “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.

Dükkan Kiracı Hakları

Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmüdür. Buna göre genel hükümlerde düzenlenen kiracıyı kira ücretini ödemediği durumlarda temerrüde düşürmek için gerekli olan süre konuttan farklı olarak otuz gün olarak düzenlenmiştir. Bir başka farkı ise TBK Madde 323/3’de yer alan “İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.” fıkrasıdır. Konutlara ilişkin düzenlemenin aksine burada devreden, devralan kiracı ile birlikte en fazla iki yıl süreyle birlikte sorumlu olurlar.

Dükkan kiracısının haklarından bahsedilecek olursa; en temel ve öncelikli haklardan birisi olan kira sözleşmesine konu olan dükkanın kendisine teslim edilme hakkıdır. Gerçekten de kiracı, her ne kadar sözleşmeye taraf olsa da dükkan sahibinin kendisine teslim etmediği bir sözleşmeden sorumlu olması hukuken ve ahlaken beklenemez. Dükkan sahibinin teslim etme borcu, kimi zaman kira sözleşmesine paralel olarak doğmaktaysa da belirli bir tarih olarak da ayrıca düzenlenebilir. 

Dükkan sahibinin yan giderlere katlanma borcunu düzenleyen TBK’nın 303. Maddesinde bahsedildiği üzere “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” Buna örnek olarak apartmanın olağan aidatları ve apartmandaki olağanüstü (asansör yapımı için ek ücret, çatı tamiri için ek ücret) gibi giderler örnek olarak gösterilebilir. Bu gibi giderler aslında dükkanın değerinin korunmasına veya değerinin artmasına sebep olacak işlemler olduğu için bunların dükkan sahibi tarafından karşılanması hakkaniyete daha uygun düşmektedir. Ki kanun koyucu bu konuda bir zorunluluğa hükmederek, emredici bir hükümle garanti altına almıştır. 

Aynı zamanda takdir edileceği üzere dükkanın zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmasını düzenleyen TBK Madde 302’de bu husus “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.” şeklinde düzenlenmiştir. Tabii ki de kanun maddesinde de bahsedildiği üzere bu gibi durumlar sözleşmede farklı bir şekilde kararlaştırılabilir. Bunun nedeni bunların kiracının kullanımına göre şekillenebilmesi veya kiracı tarafından katlanılabilir bedeller olmasından ve taşınmazın değerinin artmasına yol açmayan işlemler olmasından kaynaklıdır.

En sık karşılaşılan durum dükkanın ayıplı çıkması durumudur. Bu ayıp hukuki olarak açık, gizli ve gizlenmiş olmak üzere 3’e ayrılır. Kısaca bahsetmek gerekirse açık ayıp basit bir incelemeyle fark edilecek ayıp; gizli ayıp ise genellikle kolayca fark edilmeyen, ayıbın keşfedilmesi için bir süre kullanımının gerekli olduğu ayıp ve son olarak da gizlenmiş ayıp ise dükkan sahibi tarafından kasten hile, aldatma yoluyla bilerek gizlenmiş olan ayıp türüdür. Bu ayıplardan kiracı tarafından bilinmesi ve fark edilmesinin mümkün olmadığı gizli ve gizlenmiş ayıp durumlarında dükkan sahibinin sorumluluğu belirli aşamalarda doğmaktadır.

Bu aşamaları da kısaca dükkanın kiralamasından önce olan ayıplar ve kiralamanın sonrasında ortaya çıkan ayıplar diyerek ikiye ayırmak mümkündür. Ve son olarak da önemli ayıp ve önemli olmayan ayıp şeklinde bir ayrım da mevcuttur. “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir” Aynı zamanda “Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” Eğer ki dükkan sahibi ayıbı gidermezse kiracının fesih hakkı her daim mevcuttur. 

Aynı zamanda belirli bazı durumlarda kiracının alt kira hakkı da mevcuttur. Alt kirayı düzenleyen TBK Madde 322/2’ye göre “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” Bu hükme göre dükkan sahibinin yazılı rızasını aldığı müddetçe dükkanı, başka birisine kiralayabilir veya kullandırtabilir.

Kiracının, dükkan kirası sözleşmesini sonlandırma hükümlerine bakılacak olursa, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunup sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman sözleşmeyi sonlandırabilir.

Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Dükkan sahibi kiracıyı kiracının istememesine rağmen belirli durumlarda çıkarabilir. Bu duruma örnek olarak tadilat nedeniyle dükkanın tahliyesi, dükkan sahibinin veya kanun maddesinde sayılan kişilerin gereksinimi nedeniyle tahliye ve dükkanı yeni satın alan malikin ve yakınlarının da aynı şekilde ihtiyacı nedeniyle tahliyesi durumu örnek olarak gösterilebilir.

Tadilat ve gereksinim TBK’nın 350. Maddesinde düzenlenmiştir: “1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,”

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni malik ise “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,” edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla sona erdirebilir

Dükkan Satışı Durumunda Kiracı ne Olur?

Dükkan sahibi kira sözleşmesiyle sadece dükkanı kullanma ve yararlanma yetkisini kiracıya devrettiği için tasarruf etme yetkisini kendi elinde tutmaktadır. Bu yetkiye dayanarak dükkan sahibi istediği zaman, öncesinde nasıl kazandığı önem fark etmeksizin yatırım amaçlı, kişisel amaçlı veya miras yoluyla sahibi olduğu dükkanı dilediği zaman satma özgürlüğüne ve hakkına sahiptir. Fakat bu durumun kiracıyı zor ve müşkül durumda bırakmaması gerekmektedir. Bu amaçladır ki kanun koyucu kiracıyı korumak için kira sözleşmesinin yeni malikle de devam edeceğini hüküm altına almıştır. Bu durumda yeni dükkan sahibi otomatikman kira sözleşmesinin tarafı olmuş olup, aynı şartlarla kiracıyla olan ilişkiye devam ederler.

Fakat TBK Madde 351’e göre yeni dükkan sahibinin “onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla sona erdirebilir. Kanun hükmü gereğince dükkanın satılması durumunda kiracının çıkartılma durumu yukarıdaki koşullar altında mevcuttur. Fakat bu amaçla kiracı çıkartıldığında kanunun kiralama yasağı maddesine göre 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz, kiralandığı durumlarda ise en az 1 yıllık kira bedeli olacak şekilde bir tazminata hükmedilir.

Yeni Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Yeni bir dükkan sahibi, taşınmazı devraldığı anda eski malik ile yapılmış olan kira sözleşmesine bağlı kalmak zorundadır. Nitekim 6098  Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesine göre  “(1) Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (2) Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” Denmek suretiyle taşınmazın devri halinde kira ilişkisinin yeni malik ile devam edeceğini belirtmiştir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; bu bağlayıcılık, süresiz ve istisnasız değildir.

Yeni malik, belirli şartlar altında kiracıyı tahliye edebilir. Bunlardan ilki, taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesidir. Malik, kendisi, eşi, altsoyu ya da üstsoyu için dükkanı kullanma ihtiyacı olduğunu ispat ederse kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun dışında imar ve yeniden inşa gerekçesi de tahliye nedeni olabilir. Taşınmazın ekonomik ömrünü doldurması veya kapsamlı bir yenilemeye tabi tutulacak olması durumunda malikin tahliye davası açması mümkündür.

Son olarak, tapuya tescilden itibaren yeni malik bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve altı ay sonunda tahliye davası açmak suretiyle kiracının çıkarılmasını talep edebilir. Bu sürelerin geçmesi durumunda tahliye talebi geçersiz hale gelir.

Dükkan Sahibi Beni Çıkarmak İstiyor, Ne Yapmalıyım?

Dükkan sahibinin tahliye talebiyle karşılaşan kiracının öncelikle kira sözleşmesini incelemesi gerekir. Süreli sözleşmelerde tahliye taleplerinin hukuki bir dayanağa oturması gereklidir. Önemle belirtmek gerekir ki; sözleşme süresinin bitimi tek başına tahliye gerekçesi oluşturmaz.

Kiracının tahliyeyi engellemek için en güçlü argümanı kira sözleşmesine dayanmaktır. Dükkan sahibi tahliye talep ediyorsa bu talebi bir mahkeme kararı ile desteklemek zorundadır. Kiraya veren tarafından gönderilen ihtarnameler tek başına tahliye nedeni oluşturmaz. Kiracı, sözleşme süresi dolmadan veya haklı bir neden bulunmadan tahliye edilmek isteniyorsa mahkemeye başvurarak bu talebe itiraz edebilir. Kişinin bu süreçte hak kayıpları yaşamaması adına Ankara kira avukatı ile hareket etmesi önem arz edecektir.

Kiracının, tahliye tehdidiyle karşılaştığında ödeme yükümlülüklerini tam ve zamanında yerine getirmesi önemlidir. Ayrıca taşınmazın sözleşme dışı kullanımı gibi hukukaaykırı bir durum oluşturulmamalıdır.

Dükkan Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?

Dükkan sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için bazı hukuki şartların varlığı gerekmektedir. Bunlardan ilki ve en sık karşılaşılanı ihtiyaç nedeniyle tahliye talebidir. Malik, taşınmazı kendisi veya yakın akrabaları için ticari amaçla kullanacağını beyan edip ispatladığında tahliye hakkına sahip olur. Ancak bu ihtiyacın samimi ve zorunlu olması gereklidir. Mahkemeler, bu konuda kötü niyetli beyanlara karşı hassas davranmaktadır.

Bir diğer tahliye sebebi imar ve yeniden inşa nedenidir. Dükkanın ciddi tadilat veya yıkım gerektirmesi durumunda malikin tahliye talebi hukuki dayanak bulur. Ancak bu durumun teknik bilirkişi raporlarıyla ispatlanması gerekmektedir.

Kira bedelinin ödenmemesi de önemli bir tahliye nedenidir. Kiracının arka arkaya iki kira bedelini ödememesi durumunda malikin tahliye davası açma hakkı doğar. Bunun dışındabaşka nedenlerle örneğin; kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması da tahliye sebebi oluşturabilir.

Esnaf Kiracı Hakları

Esnaf kiracılar, hukuki düzenlemelerle belirli haklarla korunmaktadır. Bu haklardan ilki, kira sözleşmesinin devamlılığına ilişkindir. Kiraya veren, haklı bir neden olmadıkça kira sözleşmesini sona erdiremez. Esnaf kiracılar bu düzenleme sayesinde iş sürekliliklerini koruyabilmektedir.

Bir diğer önemli hak ise kira artışına ilişkindir. TBK’ya göre işyeri kiralarında kira artışları TÜFE oranı ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, esnaf kiracıların ekonomik koşullar nedeniyle zor durumda kalmasını engellemektedir.

Ayrıca esnaf kiracıların tahliye edilmelerine karşı belirli koruma mekanizmaları bulunmaktadır. Kiraya verenin tahliye taleplerinin hukuka uygunluk taşıması gereklidir. Belirtmek gerekir ki; keyfi tahliye talepleri yargı tarafından reddedilmektedir.

Apartmanda Dükkan Sahibinin Hakları

Apartman içerisinde dükkan sahibi olanların hakları Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. Dükkan sahibinin en temel hakkı, taşınmazını ticari amaçla kullanma özgürlüğüdür. Ancak bu hak sınırsız değildir.

Dükkan sahibi, apartmanın yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır. Yönetim planında belirli ticari faaliyetlerin yasaklanması durumunda bu kurallara riayet edilmesi zorunludur. Ayrıca ortak alanların kullanımı konusunda dükkan sahibinin diğer kat maliklerine zarar vermemesi gereklidir. Gürültü, koku ve çevre kirliliği gibi sorunlara neden olan faaliyetler yasaktır.

Belirtmek gerekir ki; dükkan sahibi, ortak giderlere katılma yükümlülüğüne de sahiptir. Apartmanın bakım ve onarım masraflarına katkıda bulunması gerekir.

Dükkan Sahibi Değişirse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Dükkanın el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesi kural olarak aynen devam eder. Yeni malik, eski malikin hak ve yükümlülüklerini devralır. Nitekim bu durum TBK’nın 310. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir; “MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” Hal böyle olmakla birlikte yeni malik belirli durumlarda tahliye talep edebilmektedir.

Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle altı ay sonunda tahliye davası açabilir. Bu sürenin geçirilmesi durumunda tahliye talebi geçersiz hale gelir.

Yeni Dükkan Sahibi Kirayı Artırabilir mi?

Yeni malik, mevcut kira sözleşmesine bağlı olduğundan sözleşme süresi dolmadan kira artışı yapamaz. Ancak sözleşme süresi dolduğunda kira bedeli TÜFE oranına göre artırılabilir. Bu düzenleme, kiracının ekonomik koşullar karşısında korunmasını sağlamaktadır.

Yeni malik, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünüyorsa kira tespit davası açabilir. Bu dava sonucunda mahkeme, emsal kira bedellerini inceleyerek hakkaniyete uygun bir kira belirleyebilir.

Dükkan Sahibi ‘Kendim Oturacağım’ Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Dükkan sahibinin “kendim oturacağım” gerekçesiyle kiracıyı tahliye etmesi mümkündür. Ancak bu tahliye talebinin hukuka uygun olabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gereklidir.

Öncelikle malikin bu ihtiyacının samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Mahkemeler, ihtiyaç iddialarını dikkatlice değerlendirmekte ve kötü niyetli talepleri reddetmektedir. Malik, ticari faaliyetini geliştirmek amacıyla dükkanı kullanacaksa bu durumu ispat etmelidir.

Tahliye talebi kabul edilirse malik, belirli bir süre boyunca dükkanı başka bir kişiye kiraya veremez. Aksi durumda kiracı, malikten tazminat talep edebilir. Bu durum 6098  SayılıTürk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde şu şekilde düzenlenmektedir: “(1) Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. (2) Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. (3) Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Sıkça Sorulan Sorular